U bouwde of verbouwde, en achteraf blijkt dat de werken niet onder een geldige stedenbouwkundige vergunning vielen. De vergunning was vervallen, vernietigd, of de uitvoering week ervan af. Een vervelende vaststelling. Een nog vervelender vraag: kunt u uw aannemer of architect nog op zijn contract aanspreken, of is alles wat is afgesproken juridisch onbestaande? De Belgische rechtspraak biedt een genuanceerd antwoord — met grote praktische gevolgen.
Veel bouwheren staan in dat moment voor een dubbele schok: een administratieve sanctie (herstel, regularisatie of afbraak) en een privaatrechtelijk dossier waar de schuldvraag plots cruciaal wordt. Wie wist wat? Wie had moeten waarschuwen? En tot hoever reikt de aansprakelijkheid van de architect die de plannen tekende of de aannemer die ze uitvoerde? In dit artikel leest u hoe de hoven van beroep te Brussel en Antwerpen deze vragen recent hebben beantwoord, en welke stappen u zelf kunt nemen om uw positie te beschermen.
Geen automatische nietigheid
Het basisprincipe: een aannemings- of architectenovereenkomst is niet automatisch nietig wanneer de werken zonder of in strijd met een vergunning werden uitgevoerd. Het hof van beroep te Brussel oordeelde op 25 januari 2024 (Brussel 2e k. F, JLMB 2024, afl. 42, 1903) over een dossier waarin huizen waren gebouwd na het verval van de stedenbouwkundige vergunning of in strijd met de afgeleverde vergunning. Het hof verwierp de stelling van automatische nietigheid en stelde het volgende beginsel: de overeenkomsten zijn niet nietig indien de begane onwettigheid dateert van na het sluiten van de overeenkomst en vreemd is aan het voorwerp ervan.
De redenering: de architectenovereenkomst zelf had een geoorloofd voorwerp — het opmaken van plannen en/of het toezicht op de werken. Dat de uitvoering nadien onwettig werd, raakt niet de geldigheid van het contract zelf, tenzij de partijen de bedoeling hadden om de wettelijke architectencontroleplicht te omzeilen. Wie zich in een ongeoorloofde situatie bevindt en een schadevergoeding vordert, streeft niet noodzakelijk de bescherming van een onrechtmatig belang na. Het belang om op te treden is enkel onwettig wanneer de vordering strekt tot het behoud van een ongeoorloofde toestand.
Voor u als bouwheer betekent dit: ook bij vergunningsproblemen kunt u uw aannemer of architect nog contractueel aanspreken voor wanprestatie, slechte uitvoering of schending van zijn informatieplicht. De vergunningskwestie speelt zich op een ander juridisch niveau af.
De architect en de afbraak: een zware verantwoordelijkheid
Een ander dossier laat zien hoe ingrijpend de aansprakelijkheid kan zijn. Het hof van beroep te Antwerpen oordeelde op 6 juni 2023 (Antwerpen B2E2e k. nr. 2022/AR/272, Limb.Rechtsl. 2023, afl. 4, 327) over een bouwproject dat aanvankelijk onder een geldige vergunning was gestart, maar waarvan de vergunning later werd vernietigd. Het gebouw moest worden afgebroken — een fikse kost.
De architect werd aansprakelijk gesteld op grond van een schending van zijn precontractuele informatieplicht (artikelen V.2 en VI.64 WER). Hij had de bouwheer onvoldoende geïnformeerd over de voornaamste kenmerken van zijn dienst — onder meer welke taken bij hem hoorden, welke verhouding er bestond tussen zijn taken en die van de aannemer, en hoe de werfcontrole was geregeld. Door dit verzuim was er geen duidelijkheid over wie wanneer de bouwheer moest waarschuwen.
Het hof oordeelde dat de niet-nakoming van de informatieplicht een fout vormde in de zin van artikel 1382 oud BW, in oorzakelijk verband met de schade — namelijk de afbraakkost. De redenering: had de architect zijn informatieverplichting nageleefd, dan zou hij van bij de start meer betrokken zijn geweest, dan zou hij hebben gewaarschuwd voor het risico om vóór het verstrijken van de beroepstermijn al te starten met de werken, en dan zou de schade niet of minder zijn ontstaan.
Voor de bouwheer is dit een belangrijke uitspraak: een architect die zijn informatieplicht over zijn eigen taken verzuimt, kan aansprakelijk worden gesteld voor de afbraakkost — ook al ligt de directe oorzaak van de afbraak in de vernietiging van een vergunning waarover hij geen controle had.
De grenzen: deskundigenonderzoek en subsidiariteit
Niet elk vergunningsprobleem leidt automatisch tot een succesvolle vordering. De rechtbank van eerste aanleg te Brussel (Rb. Brussel Nl. nr. 2021/1294/1, 26 juli 2021, T.App. 2023, afl. 3, 23) oordeelde over een bouwheer die een duplexappartement tot triplex had laten ombouwen. In plaats van een trap koos hij voor een lift. Achteraf gaf de brandweer aan dat de installatie niet conform de omgevingsvergunning was. De bouwheer dagvaardde de promotor, de architect en de installateur en vorderde de aanstelling van een gerechtsdeskundige.
De rechtbank wees het verzoek af op grond van het subsidiariteitsbeginsel: de verzoeker leverde geen begin van bewijs van zijn vordering. Een gerechtsdeskundige is niet bedoeld om een falende bewijslast op te vangen. De bouwheer kon dus niet "via" een deskundige proberen aan informatie te komen die hij eerst zelf had moeten verzamelen.
De praktische les: een vordering wegens vergunningsproblemen vereist een minimum aan eigen documentatie — werfcorrespondentie, e-mails met de architect over de stedenbouwkundige situatie, foto's, vaststellingen door de overheid, brandweeradvies — vooraleer u een rechter mag vragen om een gerechtsdeskundige aan te stellen. Een louter vermoeden van onregelmatigheid volstaat niet.
Dwaling en bedrog als alternatieven
Naast de informatieplicht en de wanprestatie biedt het Belgisch recht nog twee invalshoeken bij vergunningsproblemen: dwaling (artikel 5.33 BW) en bedrog (artikel 5.36 BW). Wanneer de aannemer of architect u bewust verkeerde informatie gaf over de geldigheid van de vergunning, of wanneer u in essentiële mate dwaalde over de rechtmatigheid van het project, kan dat leiden tot nietigheid van de overeenkomst met teruggave van wat reeds is gepresteerd.
Artikel 5.33 BW vereist dat de dwaling betrekking heeft op een voor de partij doorslaggevend element van het contract en dat de andere partij hiervan op de hoogte was of moest zijn. Bij architecten en aannemers, die professioneel zijn op het stedenbouwkundige vlak, ligt deze "moest weten"-toets relatief laag.
Voor het verschil tussen contractuele aansprakelijkheid en nietigheidsvordering, en voor de ruimere context van uw rechten, zie de pilaar over rechten en plichten van de bouwheer bij aanneming.
En als de vergunning er wel was, maar de aannemer ervan afweek?
Een andere situatie: de vergunning is geldig, maar de aannemer voert af van wat erin staat. Een verdiepingshoogte die niet klopt, een raam op een andere plaats, een uitbreiding die niet is vergund. In dit scenario is de aannemingsovereenkomst zelf niet in het geding — de aannemer schendt zijn contractuele verbintenis om de werken conform de plannen en de vergunning uit te voeren.
De waarschuwingsplicht van de aannemer komt hier dubbel naar voren: hij moet de bouwheer waarschuwen wanneer hij ziet dat een uitvoeringskeuze afwijkt van de vergunning, en hij moet zelf weigeren om in strijd met de vergunning te werken zonder uitdrukkelijke schriftelijke instructie. Voor meer over de waarschuwingsplicht, zie de spoke over de aannemer die niet waarschuwde.
Wat doet u in de praktijk?
Wanneer u geconfronteerd wordt met een vergunningsprobleem dat dreigt te leiden tot herstel, regularisatie of afbraak, gelden enkele basisprincipes.
Verzamel uw dossier: alle correspondentie met aannemer en architect, het vergunningsdossier, de adviezen van adviesinstanties, de werfvergaderingen, de officiële kennisgevingen van de overheid. Vraag een onafhankelijke evaluatie: een tweede architect of een advocaat kan de juridische positie van uw aannemer en architect inschatten op basis van hun informatieplicht en hun controleplicht. Stel tijdig een advocaat aan: vorderingen wegens informatieplicht-schending of wanprestatie verjaren binnen tien jaar na de fout (artikel 2262bis BW), maar vorderingen tot nietigverklaring van de overeenkomst kunnen kortere termijnen kennen. Onderzoek alle aansprakelijkheidsverzekeringen: zowel architect als aannemer hebben een verplichte BA-verzekering, en deze verzekering kan in de meeste gevallen rechtstreeks worden aangesproken — zelfs bij faillissement van de architect of aannemer.
Reius Advocaten begeleidt particulieren en ondernemingen bij vergunningsbetwistingen in combinatie met aannemingsdossiers. De combinatie van administratief recht (vergunning) en privaatrecht (aanneming) vereist een geïntegreerde aanpak. Contacteer ons via info@reius.be voor een eerste evaluatie van uw dossier.