U tekende een offerte voor 80.000 euro. De aannemer leverde, maar de eindfactuur loopt op tot 105.000 euro. "Meerwerken", zegt hij. Vloer iets dikker, leiding extra omgelegd, een muur waar geen muur in de plannen stond. Niets van die meerwerken is op voorhand schriftelijk overeengekomen. Mag de aannemer dat zomaar aanrekenen?
Het antwoord is genuanceerder dan een simpel ja of neen. Het Belgische aannemingsrecht heeft een specifieke regel voor meerwerken bij gebouwen tegen vaste prijs (artikel 1793 oud BW), maar de rechtspraak heeft die regel in de loop der jaren bijgesteld. Bovendien speelt de informatieplicht van de aannemer mee, vooral wanneer de bouwheer een consument is. En het komende Boek 7 BO schaft artikel 1793 BW af, ten gunste van een algemener informatieregime. Wie zijn weg kent, hoeft de meerwerken-factuur niet zomaar te slikken.
Het uitgangspunt — vaste prijs blijft vaste prijs
Wanneer een aannemingsovereenkomst is afgesloten tegen een vaste prijs (forfait, "marché à forfait"), is dat een sterke verbintenis voor de aannemer. Hij draagt het risico van de uitvoering: blijken de werken meer materiaal of meer tijd te vergen dan voorzien, dan is dat in principe zijn probleem. De prijs blijft de prijs.
Het ontwerp Boek 7 BO bevestigt dit principe uitdrukkelijk in artikel 7.4.8. De opdrachtnemer voert de opdracht voor de overeengekomen prijs uit, en wanneer een forfaitaire prijs werd overeengekomen, kan de opdrachtnemer geen enkele verhoging eisen, zelfs wanneer de opdracht meer werk of meer uitgaven vereist dan hetgeen werd voorzien.
Een uitzondering blijft mogelijk wanneer onvoorziene en buitensporige omstandigheden de uitvoering van het contract onevenredig zwaar maken. Maar de drempel daarvoor ligt hoog, en die regel kan bovendien contractueel worden uitgesloten.
Wat zegt artikel 1793 oud BW (huidig recht)?
Voor de oprichting van gebouwen tegen vaste prijs bevat artikel 1793 oud BW een specifieke regel: de aannemer of architect kan een prijsverhoging slechts verkrijgen wanneer de bouwheer schriftelijk instemt met de veranderingen of vergrotingen, én de prijs ervan wordt overeengekomen.
Het is niet zomaar een bewijsregel. Zonder schriftelijke instemming én afgesproken prijs is elke prijsverhoging onrechtmatig. De rechtspraak en de rechtsleer interpreteren dit artikel restrictief: het is enkel van toepassing op aannemingsovereenkomsten die de oprichting van een gebouw tot voorwerp hebben (Cass. 4 oktober 1951, RW 1951-52, 503). Op andere aannemings- of dienstencontracten — zoals zuivere renovatie zonder oprichting, infrastructuurwerken in andere context, of dienstenovereenkomsten in het algemeen — is het artikel niet van toepassing.
Voor klassieke nieuwbouw met vaste prijs is de regel echter helder: zonder ondertekend addendum of duidelijk schriftelijk akkoord is de meerprijs juridisch niet eisbaar.
Wanneer meerwerken toch toegestaan zijn zonder geschrift
De rechtspraak van het Hof van Cassatie heeft echter een belangrijke nuance ontwikkeld die in de praktijk vaak doorslaggevend blijkt: het bewijs van de instemming kan ook uit het gedrag van partijen worden afgeleid.
In zijn arrest van 5 december 2022 (AR C.22.0134.N) bevestigde het Hof van Cassatie dat een aannemingsovereenkomst kan worden bewezen door het gedrag van een van de partijen, zoals bijvoorbeeld de bestelling van meerwerken. Het Hof verwees naar artikel 8.31, tweede lid van het oud Burgerlijk Wetboek over de buitengerechtelijke bekentenis. Krachtens dat artikel kan een buitengerechtelijke bekentenis voortvloeien uit het gedrag van een van de partijen, zoals de uitvoering van een overeenkomst, en kan dat gedrag met alle bewijsmiddelen worden aangetoond.
Praktisch gevolg: een bouwheer die meerwerken laat uitvoeren, ze niet betwist tijdens de werken, voorschotten betaalt voor die meerwerken of toelaat dat de werf doorloopt zonder protest, kan moeilijk achteraf de betaling weigeren. Het Hof van Beroep te Bergen werkte dit uit op 2 juni 2022 (JLMB 2023, afl. 36, 1608) door te stellen dat wanneer de klant 3.000 euro exclusief btw had betaald aan de aannemer, hij daarmee zijn instemming had betuigd met de uitvoering van de werkzaamheden tegen die prijs.
Dezelfde rechtspraak houdt echter een belangrijke waarschuwing in voor de aannemer: hij draagt zelf de bewijslast voor zowel de instemming van de bouwheer als de overeengekomen prijs. Het Hof van Beroep te Bergen oordeelde dat de aannemer in casu niet had bewezen dat de bouwheer had ingestemd met de prijs die hij vorderde. Hij leverde niet het minste bewijs ter ondersteuning van zijn beweringen, hoewel het gemakkelijk zou zijn geweest om documenten zoals facturen voor de aankoop van materiaal, prijscatalogi of offertes van andere vakmensen over te leggen. Op grond van artikel 1134, lid 3 oud BW (vandaag artikel 5.73 BW), waarin het beginsel van de goede trouw is neergelegd, oordeelde het Hof dat de prijs moest worden verminderd tot een bedrag dat overeenkomt met een normale uitvoering van de overeenkomst.
De informatieplicht van de aannemer
Naast de regels over schriftelijke instemming speelt een andere lijn van rechtspraak: de informatieplicht van de aannemer over de financiële gevolgen van wijzigingen.
Het Hof van Beroep te Antwerpen oordeelde op 16 april 2024 (DAOR 2025, afl. 153, 20) dat bij gebrek aan informatie over meerwerken de consument ervan kan uitgaan dat alle werken die de aannemer uitvoerde in de oorspronkelijke overeenkomst begrepen waren. Concreet: de consument hoeft geen vergoeding voor meerwerken te betalen als de aannemer zijn informatieplicht niet naleefde.
De achterliggende redenering van Boek 7 BO, zoals geformuleerd in de Memorie van Toelichting bij de afschaffing van artikel 1793 BW, ondersteunt dit: het artikel had tot doel de bouwheer te beschermen, maar die bescherming wordt ook op andere manieren bereikt, met name op basis van de informatieplicht die op de bouwaannemer rust naar gemeen contractenrecht. Wanneer veranderingen of vergrotingen van de opdracht worden overwogen, moet de bouwaannemer de bouwheer waarschuwen over de financiële implicaties daarvan.
Voor de architect speelt eenzelfde logica. Het Hof van Beroep te Antwerpen oordeelde op 10 september 2024 dat de transparantievereiste van artikel VI.37 § 1 WER ruim moet worden opgevat. Een ereloon-beding dat onduidelijk is over wat het uurtarief precies dekt, voldoet niet aan de duidelijkheids- en begrijpelijkheidsvereiste die op consumentenovereenkomsten van toepassing is. Het beding wordt dan in geval van twijfel uitgelegd in de voor de consument gunstigste zin (artikel VI.37 § 2 WER).
Wat verandert met Boek 7 BO?
Het ontwerp Boek 7 BO van 16 april 2024 schaft artikel 1793 oud BW af. De Memorie van Toelichting motiveert: het artikel wijkt af van het gemene contractenrecht waar het principe van consensualisme vooropstaat en instemming zowel stilzwijgend als uitdrukkelijk kan worden gegeven. De bescherming van de bouwheer wordt voortaan bereikt via de algemene informatieplicht in het verbintenissenrecht (artikelen 5.16 en volgende BW) en via de B2C-bescherming in het Wetboek Economisch Recht.
Voor de meerwerken-problematiek brengt artikel 7.4.8 BO ook nieuwe regels rond ongekende omstandigheden. De opdrachtnemer kan aan de opdrachtgever vragen om het contract opnieuw te onderhandelen met het oog op aanpassing of beëindiging indien aan vijf voorwaarden cumulatief is voldaan: omstandigheden die bij contractsluiting al bestonden maken de uitvoering buitensporig bezwarend zodat ze redelijkerwijze niet kan worden geëist; die omstandigheden waren onvoorzienbaar; ze zijn niet aan de opdrachtnemer toerekenbaar; de opdrachtnemer heeft het risico niet voor zijn rekening genomen; en wet noch contract sluiten die mogelijkheid uit.
Bij afwijzing of mislukking van de heronderhandelingen binnen een redelijke termijn kan de rechter, op verzoek van een van de partijen, het contract aanpassen om het in overeenstemming te brengen met hetgeen de partijen redelijkerwijze zouden zijn overeengekomen, of het contract geheel of gedeeltelijk beëindigen. De vordering wordt behandeld zoals in kort geding.
Belangrijk: de mogelijkheid tot prijsonderhandeling bij ongekende omstandigheden kan contractueel worden uitgesloten. Een bouwheer die zekerheid wil over zijn forfaitprijs, kan in zijn contract bedingen dat artikel 7.4.8 BO niet van toepassing is. Voor klassieke meerwerken (zonder onvoorzienbaarheid) blijft dan de algemene regel dat een prijsverhoging een overeenkomst tussen partijen vereist.
Wat als u meerwerken weigert te betalen?
Eerst de bewijslast. Het Hof van Beroep te Bergen (2 juni 2022) onderlijnt dat de aannemer moet bewijzen dat de bouwheer met de prijs heeft ingestemd. Wie de meerwerken-factuur weigert te betalen, dwingt de aannemer ertoe dat bewijs te leveren — en dat is in de praktijk vaak waar het schoentje wringt.
Tweede stap: schriftelijke betwisting binnen een redelijke termijn. Onmiddellijk na ontvangst van een factuur waarvan u meent dat ze ten onrechte meerwerken bevat, een aangetekend protest sturen waarin u aangeeft welke posten u betwist en waarom. Stilzwijgen of het zonder voorbehoud betalen van een gedeelte kan worden uitgelegd als instemming.
Derde stap: bewijsverzameling. Welke offertes of bestekken hebt u op voorhand ontvangen? Wat stond er al dan niet in? Heeft u de aannemer ooit schriftelijk de meerwerken bevestigd? Is er correspondentie of zijn er e-mails waaruit uw instemming met bepaalde wijzigingen blijkt — of net niet?
Voor consumenten geldt nog een specifieke laag: de aannemer als onderneming moet de voornaamste kenmerken van zijn dienst duidelijk meedelen (artikel V.2 WER) en zijn bedingen moeten transparant zijn (artikel VI.37 WER). Een ondoorzichtige meerwerken-clausule of een uurtariefregeling waarvan de toepassing niet duidelijk is, kan worden gepareerd met de regel "in dubio contra proferentem". Lees meer in hoe u uw afspraken bewijst zonder schriftelijk contract met uw aannemer.
Reius Advocaten begeleidt u bij de analyse van betwiste meerwerken-facturen, van de schriftelijke betwisting tot, indien nodig, de gerechtelijke procedure. Contacteer ons via info@reius.be voor een eerste analyse van uw dossier.
Wilt u uw volledige positie als bouwheer kennen? Lees onze gids over de rechten en plichten van de bouwheer.