U liet werken uitvoeren op basis van een offerte, een mondeling akkoord en een paar e-mails. Achteraf stuurt de aannemer een factuur die hoger is dan u verwachtte, of die werken bevat waarvan u dacht dat ze in het oorspronkelijk akkoord zaten. Of u betwist een meerwerk waar u nooit uitdrukkelijk mee instemde. Geen formeel contract betekent niet dat er geen overeenkomst is — maar de bewijslast wordt het grote thema. En recente rechtspraak zet die bewijslast scherper in beeld.
Veel bouwheren ontdekken pas bij het eerste conflict hoe broos hun papierdossier eigenlijk is. Een handtekening op een offerte zonder algemene voorwaarden, een aanbetaling op basis van een Excel-overzicht, e-mails met technische details maar zonder prijsbevestiging. Het Hof van Cassatie heeft op 5 december 2022 verduidelijkt dat een aannemingsovereenkomst kan worden bewezen door het gedrag van partijen, en het hof van beroep te Bergen heeft op 2 juni 2022 de marginale prijscontrole bevestigd. In dit artikel leest u welke principes uw bewijspositie versterken — of, omgekeerd, hoe u kunt anticiperen op een aannemer die een twijfelachtige factuur indient.
Een aannemingsovereenkomst is consensueel — geschrift is geen geldigheidsvoorwaarde
Het uitgangspunt: een aannemingsovereenkomst is een consensueel contract. Zij komt tot stand door wilsovereenstemming over het werk en de prijs. Geen handtekening, geen authentieke akte, geen aangetekend schrijven. Wie iets anders beweert, plaatst de schriftelijkheid op het verkeerde niveau.
Het Hof van Cassatie heeft deze regel recent nog verfijnd. In zijn arrest van 5 december 2022 (Cass. AR C.22.0134.N) bevestigde het dat een aannemingsovereenkomst kan worden bewezen door het gedrag van een van de partijen. Het bestellen van meerwerken, het uitvoeren van werken, het zonder protest in ontvangst nemen van prestaties: al deze gedragingen kunnen krachtens artikel 8.31, tweede lid BW als buitengerechtelijke bekentenis gelden. En zo'n bekentenis levert bewijs op tegen wie ze heeft gedaan, tenzij ze niet oprecht is (artikel 8.32 BW).
Voor u als bouwheer of als aannemer betekent dit: ook zonder schriftelijke overeenkomst kunt u contractuele rechten doen gelden. Maar omgekeerd kan uw eigen gedrag ook tegen u worden gebruikt — een aanbetaling, een fotoverslag, een rondleiding, een e-mail waarin u resultaten bespreekt: alle dragen ze de stempel van impliciete instemming.
Bewijs van de prijs: een afzonderlijke uitdaging
Anders ligt het wanneer de prijs zelf wordt betwist. Een aannemingsovereenkomst is een contract onder bezwarende titel waarvan de prijs een essentieel element is. Wanneer de prijs niet vaststaat, moet hij bij de totstandkoming van de overeenkomst kunnen worden bepaald. Het is toegelaten dat de aannemer de prijs vaststelt — maar de rechter behoudt een marginale controlebevoegdheid: een aannemer mag geen abnormaal hoge prijs eisen.
Het hof van beroep te Bergen oordeelde op 2 juni 2022 (Bergen 16e k. nr. 2021/RG/409, JLMB 2023, afl. 36, 1608, T.Aann. 2023, afl. 2, 225) over een dossier waarin de aannemer geen bewijs leverde dat de opdrachtgever met zijn prijs had ingestemd. Geen ondertekende offerte, geen beschrijving van de werken in de offerte of facturen, geen prijsdocumentatie. Drie tegenofferten van de bouwheer toonden bovendien aan dat de gevraagde prijs niet gerechtvaardigd was. Het hof verminderde de prijs tot een redelijk bedrag op grond van artikel 1134, lid 3 oud BW (nu artikel 5.73 BW): de goede trouw verbiedt een aannemer om misbruik te maken van het ontbreken van een vaste prijs.
Voor u als bouwheer is dit een belangrijke vaststelling: ook zonder schriftelijk akkoord over de prijs kunt u via de marginale controle een onredelijk hoge factuur laten verminderen — als u zelf documentatie aanvoert (vergelijkende offertes, marktprijzen, prijscatalogi).
Algemene voorwaarden: alleen wat bewezen is, telt
Veel aannemers verwijzen op hun offertes of facturen naar algemene voorwaarden. De vraag is of die voorwaarden ook werkelijk deel uitmaken van het contract. Het antwoord van het hof van beroep te Brussel (Brussel 4 januari 2024, JLMB 2024, afl. 27, 1204) is helder: de aannemer kan zich niet beroepen op algemene voorwaarden waarvan hij niet aantoont dat ze deel uitmaken van het contract tussen partijen. Een offerte zonder ondertekend exemplaar van de algemene voorwaarden, en zonder zelfs een reproductie van de ingeroepen clausule, volstaat niet.
Voor u betekent dit: een aannemer die zich op zijn algemene voorwaarden beroept (om bijvoorbeeld een verkorte protestklacht-termijn op te leggen, om aansprakelijkheid te beperken, of om voorwaarden voor meerwerken vast te leggen), draagt de bewijslast dat die voorwaarden u kenbaar werden gemaakt vóór of bij het sluiten van het contract. Een verwijzing achteraan op een factuur, of een loutere vermelding op een offerte zonder kopie, is doorgaans onvoldoende.
Bewijs van gebreken: deurwaardersvaststelling volstaat niet
Hetzelfde Brusselse arrest van 4 januari 2024 voegt een tweede les toe. Wanneer u als bouwheer gebreken aanklaagt, moet u die bewijzen — en bij technische kwesties is dat zelden mogelijk zonder tegensprekelijk deskundigenonderzoek. Een vaststelling door een gerechtsdeurwaarder volstaat niet. Foto's van slechte kwaliteit waarmee de oorsprong van de gebreken niet vastgesteld kan worden, evenmin.
In de praktijk komt dit erop neer: een dossier zonder deskundigenrapport is een zwak dossier. Voor het in kaart brengen van gebreken na de oplevering, zie ook de spoke over lichte verborgen gebreken na oplevering.
B2C-bescherming: de transparantievereiste
Wanneer u als particulier (consument) met een professionele aannemer contracteert, geldt een extra beschermingslaag. Artikel V.2, 1° en artikel VI.37 § 1 WER verplichten de onderneming om u vóór de contractsluiting de voornaamste kenmerken van de dienst mee te delen — onder meer welke prestaties zullen worden uitgevoerd en welke kosten daarmee gepaard gaan.
Het hof van beroep te Antwerpen (Antwerpen B2E2e k. nr. 2023/AR/1193, 10 september 2024) paste deze regel streng toe op een binnenhuisarchitect die een ereloon van 6% op de kostprijs combineerde met een uurtarief in de uitvoeringsfase, zonder verdere precisering. Het hof oordeelde dat geen van beide bedingen voldeed aan de transparantievereiste. De architect was verplicht de opeenvolgende prestaties aan te duiden en minstens een indicatie te geven van de daaraan verbonden kosten. Bij twijfel over de betekenis van een beding prevaleert de voor de consument gunstigste interpretatie (artikel VI.37 § 2 WER).
Voor B2C-aannemingscontracten is een precaire prijscalculatie dus geen gebrek aan service, maar een potentiële schending van de informatieplicht — die u toelaat ofwel het beding niet-toepasselijk te laten verklaren ofwel een gunstiger interpretatie af te dwingen.
Wat als de aannemer zich op meerwerken beroept zonder uw schriftelijk akkoord?
Een veelvoorkomend conflict. De aannemer voert "extra" werk uit en factureert dat achteraf, zonder dat u expliciet schriftelijk akkoord ging. Onder het oude artikel 1793 BW gold een streng formalisme bij vaste-prijscontracten voor de oprichting van een gebouw: zonder geschrift was elke prijswijziging onrechtmatig. Het wetsvoorstel Boek 7 BO schaft dit artikel af, maar het hof van beroep te Antwerpen heeft de balans al gekanteld in zijn arrest van 16 april 2024 (Antwerpen B2E2e k. nr. 2023/AR/1007, DAOR 2025, afl. 153, 20): bij gebrek aan informatie over meerwerken kan de consument ervan uitgaan dat alle uitgevoerde werken in de oorspronkelijke overeenkomst begrepen waren. Hij hoeft geen vergoeding voor meerwerken te betalen.
Het juridisch kader rond meerwerken is complex en evolueert snel. Lees daarom ook de spoke over meerwerken die de aannemer extra factureert.
Praktisch: wat doet u als de bewijspositie wankel is?
Een dossier zonder formeel contract leidt zelden tot een snelle uitkomst. Maar een goed onderbouwd dossier wel — ook achteraf. Verzamel alle e-mailcorrespondentie, sms'en, foto's met datum, betalingsbewijzen, getuigen, leveringsbonnen. Vraag aan iedereen die op de werf was om zijn versie kort op papier te zetten. Vraag een bouwkundig deskundige om een minnelijk technisch rapport. Bij twijfel: stel via een advocaat een gerechtsdeskundige aan via een eenzijdig verzoek bij de voorzitter van de rechtbank.
Voor het ruimere overzicht van uw rechten als bouwheer, zie de pilaar over rechten en plichten van de bouwheer bij aanneming. Heeft u een concreet dossier waarin het schriftelijk contract ontbreekt en de discussie loopt vast? Reius Advocaten begeleidt particulieren en ondernemingen bij dergelijke bewijsdossiers. Contacteer ons via info@reius.be voor een eerste evaluatie.