"Teken enkel de plannen, ik volg zelf de werf op." Het is een vraag die regelmatig opduikt in de praktijk. De bouwheer wil besparen op het ereloon, of denkt zelf voldoende kennis te hebben om het werk op te volgen, of wil meer flexibiliteit. De architect aarzelt — strikt genomen mag dat niet zomaar — maar gaat soms toch akkoord onder druk van de relatie of het project.
Wat dat juridisch betekent voor beide partijen, is de laatste jaren zeer scherp uitgekristalliseerd in de rechtspraak. Het Hof van Cassatie spelde tot tweemaal toe uit dat de loutere ontheffing van de controleopdracht niet automatisch de aannemingsovereenkomst doet vervallen — maar de feitenrechters bouwden parallel een uitgebreid kader rond de informatieplicht en de schadelijke gevolgen daarvan. Voor de bouwheer is het lijntje smal. Voor de architect dunner.
De wettelijke controleopdracht van de architect
De wettelijke basis ligt vast in artikel 4 van de Wet van 20 februari 1939 op de bescherming van de titel en het beroep van architect. Voor werken waarvoor wetten, decreten of verordeningen een voorafgaande aanvraag van een bouwvergunning voorschrijven, vereist die wet de bijstand van een architect — zowel voor het opstellen van de plannen als voor het toezicht op de uitvoering.
Het Reglement van beroepsplichten (KB van 18 april 1985) verfijnt deze plicht. Artikel 21, eerste lid bepaalt dat de architect de opdracht voor het opmaken van een uitvoeringsontwerp niet mag aanvaarden zonder tegelijkertijd te zijn belast met de controle op de uitvoering der werken. Het tweede lid voorziet één uitzondering: van dit beginsel kan worden afgeweken wanneer de architect de verzekering heeft dat een ander architect, ingeschreven op een tableau of op een lijst van stagiairs, met de controle belast is. In dat geval geeft hij hiervan kennis aan het openbaar bestuur dat de bouwtoelating heeft verleend, evenals aan zijn Raad van de Orde, en deelt de naam mee van de architect die hem opvolgt.
Kort: de controleopdracht is wettelijk verplicht. Een architect mag niet zomaar plannen tekenen zonder dat iemand ook werkelijk de werf opvolgt.
Wat als de bouwheer de architect ontheft van de controleopdracht?
Hier wordt het delicater. Stel dat de bouwheer de architect ontheft van zijn controleopdracht — bijvoorbeeld omdat hij zelf de werken wil opvolgen, of omdat hij denkt geen architect-toezicht meer nodig te hebben. Wat zijn de juridische gevolgen?
Het Hof van Cassatie deed op 15 september 2022 (AR C.22.0066.F) een belangrijke uitspraak. Het Hof oordeelde dat de enkele omstandigheid dat de bouwheer, die de bijstand van een architect voor het opmaken van een uitvoeringsontwerp heeft gevraagd, noch deze architect noch een andere met het toezicht op de uitvoering van de werken heeft belast, op zich niet de nietigheid van de aannemingsovereenkomst inzake de uitvoering van deze werken meebrengt.
Twee weken later, op 29 september 2022 (AR C.21.0491.F), preciseerde het Hof verder de positie van de architect zelf. Er is geen verplichting voor de architect, die een uitvoeringsproject heeft geleverd en door de bouwheer van de controleopdracht wordt ontheven, om zich ervan te vergewissen dat een andere architect zal worden belast met de controle op deze uitvoering. Er is enkel een verplichting om de overheid die de bouwvergunning heeft afgeleverd en zijn Raad van de Orde te informeren dat hij van deze opdracht werd ontheven.
Op het eerste gezicht een geruststelling voor architecten. Maar de feitenrechters tempererden die boodschap snel.
De precontractuele informatieplicht (artikel 5.16 BW)
Wat de Cassatie-rechtspraak openlaat, vult Boek 5 BW in. Artikel 5.16 BW codificeert een algemene precontractuele informatieplicht: de partijen verstrekken elkaar tijdens de precontractuele onderhandelingen de informatie die de wet, de goede trouw en de gebruiken, in het licht van de hoedanigheid van de partijen, hun redelijke verwachtingen en het voorwerp van het contract, hen opleggen te geven.
Voor architecten, die per definitie deskundig zijn over de wettelijke vereisten van bouwprojecten, betekent dit: zij moeten hun bouwheer wijzen op het wettelijke karakter van de controleopdracht. Een architect die akkoord gaat met een opdracht zonder controle, zonder de bouwheer expliciet te wijzen op de risico's daarvan en op het feit dat zo'n constructie wettelijk niet de norm is, schendt zijn precontractuele informatieplicht.
Artikel 5.17 BW legt de sanctie vast: de partijen kunnen tijdens de precontractuele onderhandelingen jegens elkaar buitencontractuele aansprakelijkheid oplopen. Bij foutief afbreken van onderhandelingen houdt deze aansprakelijkheid in dat de benadeelde persoon teruggeplaatst wordt in de situatie waarin hij zich zou hebben bevonden indien er niet zou zijn onderhandeld. Wanneer het rechtmatig vertrouwen is gewekt dat het contract zonder enige twijfel gesloten zou worden, kan deze aansprakelijkheid het herstel van het verlies van de verwachte netto-voordelen uit het niet gesloten contract inhouden. De schending van een informatieplicht kan niet enkel leiden tot precontractuele aansprakelijkheid maar ook tot de nietigheid van het contract indien voldaan is aan de vereisten van artikel 5.33 BW (de leer van de wilsgebreken: dwaling, bedrog).
Bergen 17 november 2022 — professionele fout bij gedeeltelijke opdracht
Het Hof van Beroep te Bergen oordeelde op 17 november 2022 (T.Verz. 2023, afl. 3, 356) dat de met een gedeeltelijke opdracht belaste architect een professionele fout heeft begaan door niet na te gaan of de door de bouwheer gekozen aannemer over de toegang tot het beroep beschikte voor de uitvoering van de litigieuze werkzaamheden, en door zijn toestemming te geven voor de aanvang van deze werkzaamheden zonder zich ervan te vergewissen dat een andere architect de controle zou verzekeren van de aan een stedenbouwkundige vergunning onderworpen werkzaamheden.
Het arrest staat ogenschijnlijk op gespannen voet met de Cassatie-rechtspraak — Cassatie zei dat er geen burgerrechtelijke verplichting tot vergewissing is. Het Hof van Beroep te Bergen grijpt echter naar de algemene zorgvuldigheidsplicht en de professionele fout: de architect die meedeelt aan de werken zonder zelfs te checken of de aannemer toegang tot het beroep heeft, en zonder zich te bekommeren om de feitelijke controle, gedraagt zich niet zoals een redelijk en zorgvuldig architect dat zou doen. Het verschil tussen "wettelijke verplichting" en "professionele zorgvuldigheid" wordt zo de scharnier waarop de aansprakelijkheid alsnog kan draaien.
Antwerpen 6 juni 2023 — afbraak na verzwegen informatieplicht
De zwaarste sanctie tot nu toe komt van het Hof van Beroep te Antwerpen, op 6 juni 2023 (Limb.Rechtsl. 2023, afl. 4, 327). Het ging om een bouwproject dat startte na toekenning van de vergunning, maar waarbij die vergunning later werd vernietigd. Het gebouw moest worden afgebroken. De vraag: wie draagt de kost van die afbraak?
Het Hof oordeelde dat de architect zijn precontractuele informatieverplichtingen uit artikelen VI.2 en VI.64 WER niet had nageleefd. Voor de diensten die de architect verstrekt zijn als voornaamste kenmerken aan te merken: de aanduiding van de precieze taken van de architect in het licht van de wettelijke verplichting om voor de oprichting van gebouwen beroep te doen op bijstand van een architect, de verhouding tussen de taken van de architect en die van de aannemer, de verplichting van een geschreven architectenovereenkomst, en de inhoud van de overeenkomst waarbij de architect onder strikte voorwaarden kan worden belast met een beperkte opdracht.
Het verzuim om deze informatie te verstrekken had ertoe geleid dat er geen enkele duidelijkheid bestond over de precieze taken van de architect. In die omstandigheden, oordeelde het Hof, kon de architect niet aan de bouwheer verwijten dat hij hem niet in kennis had gesteld van de aanvang van de werken door de aannemer.
De niet-nakoming door de architect van zijn precontractuele informatieplicht maakte een fout uit in de zin van artikel 1382 oud BW (vandaag de buitencontractuele aansprakelijkheidsregeling). Deze fout stond in oorzakelijk verband tot de schade — met name de kost voor de afbraak van het gebouw. Het Hof redeneerde: indien de architect zijn informatieverplichting zou hebben nageleefd en van meet af aan de essentie van zijn tussenkomst duidelijk zou hebben gemaakt aan de bouwheer, zou de betrokkenheid van de architect bij dit risicovolle bouwproject van meet af aan veel groter zijn geweest, waardoor het risico voor de aannemer om in strijd met de vergunning werken uit te voeren veel kleiner tot onbestaande zou zijn geweest. Voor de impact van vergunningsproblemen, zie wat er gebeurt met uw aannemingsovereenkomst bij bouwen zonder geldige vergunning.
Verplichte BA-verzekering en niet-aangegeven werven
Sinds de Wet van 31 mei 2017 is een verplichte verzekering van toepassing voor de tienjarige burgerlijke aansprakelijkheid van architecten en aannemers in de bouwsector. De Wet van 9 mei 2019 voegde daar nog een verplichte verzekering voor de burgerlijke beroepsaansprakelijkheid aan toe. Niemand mag het beroep van architect uitoefenen zonder verzekerd te zijn.
De praktijk roept echter een specifiek probleem op: wat als de architect een specifieke werf niet aangeeft aan zijn verzekeraar (gebruikelijk via een jaarlijkse aangifte)? Kan de verzekeraar de dekking weigeren wanneer een claim opduikt?
Het Hof van Beroep te Bergen gaf op 23 maart 2023 (For.ass. 2023, afl. 235, 124) een duidelijk antwoord. De algemene voorwaarden van de verzekering eisten een jaarlijkse aangifte, maar de architect had die voor de specifieke werf niet gedaan. Het Hof oordeelde dat de niet-aangifte een exceptie of verval uitmaakt dat niet aan de benadeelde tegenwerpelijk is. De jaarlijkse aangiften strekken er niet toe het voorwerp van de verzekeringsdekking af te bakenen — ze regelen alleen de verplichtingen van de verzekerde in geval van wijziging van het risico in de loop van het contract. De interpretatie van de verzekeraar zou bovendien afbreuk doen aan de gelijkwaardigheid tussen de wederzijdse verbintenissen van de verzekeraar en de verzekeringnemer (artikel 23 Verzekeringswet), en de doeltreffendheid van het wettelijk verzekeringsmechanisme uithollen.
Het Hof van Beroep te Brussel kwam op 25 januari 2024 (JLMB 2024, afl. 42, 1903) tot dezelfde conclusie. Voor de bouwheer is dit een belangrijke bescherming: zelfs als de architect zijn aangifteplichten verzaakte, kan de verzekeraar de dekking niet weigeren tegenover de benadeelde derde.
Wat te doen als bouwheer of architect?
Voor de bouwheer. Aanvaard nooit een contract waarbij de architect geen controleopdracht heeft, zonder uitdrukkelijke schriftelijke duidelijkheid over wie wel die controle voert. Werkt u toch met een gedeeltelijke architectenopdracht, vraag dan om een uitdrukkelijke vermelding in het contract van: welke handelingen onder de architect vallen, welke daarbuiten, welke risico's u zelf draagt, en welke vergunningverplichtingen tijdens de werken nog moeten worden gemonitord. Bij twijfel: vraag advies vóór de werken starten.
Voor de architect. De Cassatie-rechtspraak ontslaat u niet van de algemene professionele zorgvuldigheidsplicht, en zeker niet van de precontractuele informatieplicht. Schriftelijke documentatie van uw waarschuwingen, een zorgvuldig opgesteld architectencontract dat de gedeeltelijke opdracht uitdrukkelijk omkadert, en een correcte kennisgeving aan overheid en Raad van de Orde wanneer u ontheven wordt: dat zijn de minimale vereisten. Combineer dat met een tijdige aangifte van elke werf bij uw BA-verzekeraar.
Reius Advocaten begeleidt zowel bouwheren als architecten in deze materie. Voor bouwheren bij contractnazicht, voor architecten bij dossiers van professionele aansprakelijkheid. Contacteer ons via info@reius.be.
Wilt u uw volledige positie als bouwheer kennen? Lees onze gids over de rechten en plichten van de bouwheer.