Het is een scenario dat veel bouwheren vrezen: jaren na de oplevering vertoont de woning ernstige gebreken. Een scheur in de dragende muur, een terras dat begint te zakken, een dak dat zijn structurele integriteit verliest. De aannemer is misschien al lang gestopt met de werf, de architect heeft het dossier afgesloten. Toch geeft het Belgisch recht u in zo'n geval een krachtig wapen: de tienjarige aansprakelijkheid uit de artikelen 1792 en 2270 oud BW.
Deze bijzondere aansprakelijkheid is geen klassieke contractuele garantie. Ze raakt de openbare orde, ze kan niet worden uitgesloten of beperkt, en ze loopt tien jaar lang door. Maar ze is ook niet onbeperkt: enkel ernstige gebreken die de stabiliteit van het gebouw aantasten of dreigen aan te tasten, vallen eronder. En u moet binnen de tienjarige termijn in rechte optreden — wachten is fataal.
Wat is de tienjarige aansprakelijkheid?
De tienjarige aansprakelijkheid is een bijzondere wettelijke aansprakelijkheid die rust op de aannemer en de architect na de oplevering van het bouwwerk. Ze vindt haar grondslag in de artikelen 1792 en 2270 van het oud Burgerlijk Wetboek. De aansprakelijkheid geldt voor "ernstige gebreken die de stevigheid van het gebouw of van een van zijn hoofdbestanddelen aantasten of in gevaar brengen, zelfs door ongeschiktheid van de grond".
Twee actoren staan in de vuurlijn: de aannemer die de werken uitvoert, en de architect die de plannen heeft opgesteld of het toezicht heeft gevoerd. Bij samenlopende fouten zijn beiden hoofdelijk gehouden — de bouwheer kan elk van hen voor het geheel aanspreken. Dit principe van in solidum-aansprakelijkheid is een belangrijke bescherming: u hoeft niet uit te zoeken wie precies welk percentage fout droeg.
Welke gebreken vallen eronder?
Niet elk gebrek is een tienjarig gebrek. De rechtspraak heeft de drempel duidelijk gemaakt: het moet gaan om gebreken die de stabiliteit of stevigheid van het gebouw of een hoofdbestanddeel aantasten of in gevaar brengen. Hoofdbestanddelen zijn dragende muren, fundering, dak, terrassen wanneer die structureel zijn.
Het Hof van Beroep te Brussel boog zich op 13 januari 2022 (JLMB 2022, afl. 38, 1677) over een typische grijze zone: waterinfiltraties. Hoewel infiltraties in bepaalde gevallen constructiefouten kunnen uitmaken die de stabiliteit van het geheel of een gedeelte van een gebouw bedreigen, oordeelde het Hof dat infiltratie onder de keukenmuren niet automatisch onder de tienjarige aansprakelijkheid valt. De vastgestelde gebreken veroorzaakten weliswaar vocht onderaan de keukenmuren, maar deden geen afbreuk aan de stabiliteit en de stevigheid van het gebouw — ze maakten het goed enkel ongeschikt voor het gebruik ervan. De bouwheer toonde geen reëel risico op aantasting van de stabiliteit aan, en kon dus geen tienjarige aansprakelijkheid inroepen.
Lichtere gebreken die niet structureel zijn, vallen onder het regime van de lichte verborgen gebreken, met andere termijnen en voorwaarden. Voor het detail van dat onderscheid, zie hoe lang u tijd heeft bij lichte verborgen gebreken na oplevering.
Termijn en vertrekpunt
De termijn bedraagt tien jaar en begint te lopen vanaf de aanvaarding van de werken — concreet meestal de voorlopige oplevering. Het is een vervaltermijn, geen verjaringstermijn. Dat onderscheid is cruciaal: een vervaltermijn kan niet worden gestuit en niet worden geschorst. U moet binnen die tien jaar in rechte optreden, een aangetekende ingebrekestelling volstaat niet om de termijn veilig te stellen.
Het Hof van Beroep te Brussel preciseerde in zijn arrest van 13 januari 2022 een belangrijke nuance over de voorlopige oplevering met voorbehoud. Een contractueel beding dat aan de voorlopige oplevering, zelfs met voorbehoud, een uitwerking van erkenning en aanvang van de tienjarige aansprakelijkheid verleent, kan niet tot gevolg hebben dat gebreken die uitdrukkelijk in het proces-verbaal van voorbehouden zijn vermeld, gedekt zouden zijn. Die gebreken blijven dus binnen het toepassingsgebied van de tienjarige aansprakelijkheid van de architect.
De openbare orde en wat dat betekent voor exoneratiebedingen
Hier ligt de scherpste tand van de tienjarige aansprakelijkheid: ze raakt de openbare orde. Dat is geen academische kwalificatie, maar een directe sanctie op alle pogingen om de aansprakelijkheid contractueel te beperken.
Het Hof van Cassatie bevestigde dit principe op 12 februari 2021 (AR C.20.0066.N) en herhaalde het uitdrukkelijk op 10 februari 2022 (AR C.19.0594.N): de bijzondere aansprakelijkheid van architect en aannemer voor ernstige gebreken die de stevigheid van het gebouw of een van zijn hoofdbestanddelen aantasten of in gevaar brengen, raakt de openbare orde en kan bijgevolg contractueel niet worden uitgesloten of beperkt. Een beding tot beperking van deze aansprakelijkheid dat ertoe strekt, in geval van samenlopende fouten van architect en aannemer, hun aansprakelijkheid te beperken tot hun aandeel in de totstandkoming van de schade, is bijgevolg nietig — ongeacht de al dan niet aanvaarding van de werken.
Het praktische gevolg: clausules in architectencontracten of aannemingscontracten zoals "elk van de partijen is enkel aansprakelijk voor zijn eigen aandeel" of "de aansprakelijkheid is beperkt tot de waarde van het ereloon", zijn voor de tienjarige aansprakelijkheid zonder uitwerking. De rechter zal ze terzijde schuiven. Voor andere aansprakelijkheidsregimes (lichte verborgen gebreken, conformiteitsgebreken zonder stabiliteitsbedreiging) blijven dergelijke bedingen in principe wel geldig, op voorwaarde dat ze de andere regels van het verbintenissenrecht respecteren — onder meer de leer van de onrechtmatige bedingen in B2B-contracten.
Wat verandert met Boek 7 BO?
Het ontwerp Boek 7 BO van 16 april 2024 herneemt de tienjarige aansprakelijkheid in een vernieuwd kader. Artikel 7.4.49 BO spreekt van "stabiliteitsbedreigende conformiteitsgebreken" en bepaalt dat de opdrachtnemer aansprakelijk is voor elk conformiteitsgebrek dat zich voordoet ten laatste tien jaar vanaf de aanvaarding van het onroerend bouwwerk en dat de stabiliteit of stevigheid van het bouwwerk aantast of dreigt aan te tasten, zelfs door ongeschiktheid van de grond.
De Memorie van Toelichting maakt expliciet welke gebreken eronder vallen: "Moeten als stabiliteitsbedreigende conformiteitsgebreken worden beschouwd, conformiteitsgebreken die de stevigheid of stabiliteit van het onroerend bouwwerk of van een van zijn hoofdbestanddelen (muren, dak, terrassen, etc.) aantasten of minstens op termijn in gevaar brengen. Een daadwerkelijke instorting of een gevaar op onmiddellijke instorting binnen de periode van tien jaar is niet vereist: een reëel risico op aantasting van de stabiliteit op kortere of langere termijn is voldoende."
Drie elementen springen eruit. Ten eerste is er geen kennisgevingstermijn zoals voor andere conformiteitsgebreken in artikel 7.4.18 BO. De Memorie van Toelichting motiveert: "Gelet op de ernst van stabiliteitsbedreigende conformiteitsgebreken mag er niet van worden uitgegaan dat de opdrachtgever die het gebrek niet binnen een redelijke termijn nadat hij het heeft ontdekt aan de opdrachtnemer meldt, geacht wordt het gebrek te aanvaarden."
Ten tweede blijft het een vervaltermijn: de bouwheer verliest zijn recht als hij niet binnen de tien jaar in rechte optreedt.
Ten derde codificeert artikel 7.4.49 § 3 BO de openbare orde-status uitdrukkelijk: "Ieder beding dat ertoe strekt de aansprakelijkheid van de opdrachtnemer voor de conformiteitsgebreken bedoeld in paragraaf 1 uit te sluiten of te beperken, is absoluut nietig." De Cassatierechtspraak wordt zo bevestigd in de wettekst zelf.
De verplichte BA-verzekering
Sinds de Wet van 31 mei 2017 is een verplichte verzekering voor de tienjarige burgerlijke aansprakelijkheid van aannemers, architecten en andere dienstverleners in de bouwsector van toepassing. Niemand mag het beroep van architect uitoefenen zonder verzekerd te zijn, en de wet bevat sancties bij niet-naleving.
Wat als een verzekeraar zich beroept op het feit dat de architect een specifieke werf niet heeft aangegeven? Het Hof van Beroep te Bergen oordeelde in zijn arrest van 23 maart 2023 (For.ass. 2023, afl. 235, 124) dat de niet-aangifte van een werf een exceptie of verval uitmaakt dat niet aan de benadeelde tegenwerpelijk is. De verplichting tot aangifte regelt de verhouding tussen verzekeraar en verzekerde, maar bakent het voorwerp van de verzekering niet af. De overheid en de bouwheer als benadeelden mogen niet de dupe worden van administratieve nalatigheid van de architect.
Het Hof van Beroep te Brussel kwam op 25 januari 2024 (JLMB 2024, afl. 42, 1903) tot dezelfde conclusie. Voor de bouwheer is dit een belangrijke geruststelling: zelfs als de architect zijn aangifteplichten verzaakte, blijft de tienjarige verzekeringsdekking in principe bestaan. Voor de details van deze problematiek, zie welke risico's een architect zonder controle op de werf met zich meebrengt.
Wat te doen bij ernstig gebrek na oplevering?
De tienjarige termijn loopt onverbiddelijk. Elk uitstel is een risico. Een redelijke werkwijze:
Eerst een bewarend deskundigenonderzoek. De vaststellingen door een gerechtsdeskundige of door een minnelijke deskundige in tegensprekelijk kader vormen de bewijsbasis voor uw vordering. Een deurwaardersvaststelling alleen volstaat zelden voor technische kwesties (Brussel 4 januari 2024, JLMB 2024, afl. 27, 1204).
Vervolgens een schriftelijke ingebrekestelling van zowel aannemer als architect, met vermelding van de vastgestelde gebreken en een termijn om voorstellen te doen. Houd een aangetekend schrijven aan, en bewaar bewijs van verzending.
Tot slot, en kritisch: een dagvaarding binnen de tienjarige termijn. Zoals hierboven uiteengezet stuit een ingebrekestelling de vervaltermijn niet. Wacht u tot het laatste moment, dan kan een verloren dag betekenen dat uw recht volledig vervalt. Reius Advocaten begeleidt bouwheren bij elke fase van een tienjarige aansprakelijkheidsclaim, van de eerste vaststellingen tot de procedure ten gronde. Neem tijdig contact op via info@reius.be.
Wilt u uw volledige positie als bouwheer kennen? Lees onze gids over de rechten en plichten van de bouwheer.