Lange tijd was de regelgeving rond onrechtmatige bedingen voorbehouden aan consumenten. Tussen ondernemingen gold contractuele vrijheid, met als enige rem de algemene goede trouw en het rechtsmisbruik. Dat veranderde op 1 december 2020, toen de wet van 4 april 2019 een nieuwe Titel 3/1 invoegde in Boek VI van het Wetboek economisch recht. Sindsdien gelden de artikelen VI.91/1 tot VI.91/10 WER ook voor B2B-overeenkomsten — en dat heeft directe impact op aannemingscontracten, architectencontracten en onderaanneming.
De gevolgen zijn voor veel ondernemingen onderschat. Bedingen die jarenlang in standaardvoorwaarden van aannemers en sectorfederaties stonden — eenzijdige prijswijzigingsclausules, exoneraties voor zware fouten, beperkingen van bewijsmiddelen — lopen vandaag het risico nietig te worden verklaard. Voor bouwheren-ondernemingen, projectontwikkelaars en zelfs voor verenigingen van mede-eigenaars met overwegend professionele kavels is dat goed nieuws, op voorwaarde dat zij weten welke bedingen aanvechtbaar zijn en hoe. Dit artikel zet de zwarte en grijze lijst op een rij en bespreekt hoe zij in de bouwsector concreet uitwerken.
Toepassingsgebied: meer dan u denkt
De B2B-regeling geldt voor overeenkomsten gesloten tussen ondernemingen, met enkele uitzonderingen. Bouwbedrijven, projectontwikkelaars, ingenieursbureaus en architecten in vennootschapsvorm vallen er allemaal onder.
Een belangrijke uitbreiding: artikel VI.91/1, § 3 WER bepaalt dat de regeling ook van toepassing is op overeenkomsten gesloten tussen een onderneming en een vereniging van mede-eigenaars (artikel 3.86 BW), wanneer meer dan vijfentwintig procent van de aandelen in de gemeenschappelijke delen zijn toegewezen aan kavels die volgens de statuten een professionele bestemming kunnen hebben. Concreet: voor gemengde of grotendeels-professionele appartementsgebouwen geldt de B2B-bescherming op het niveau van de VME, ook al zijn individuele eigenaars particulieren. Dit heeft praktische gevolgen voor aanneming-, beheer- en onderhoudscontracten met de syndicus of met externe dienstverleners.
Het algemene criterium: kennelijk onevenwicht
Het hart van de regeling staat in artikel VI.91/3 § 1 WER: een beding is onrechtmatig wanneer het, alleen of in samenhang met andere bedingen, een kennelijk onevenwicht schept tussen de rechten en plichten van de partijen.
Voor de beoordeling kijkt de rechter naar alle omstandigheden: de aard van de prestaties, de algemene economie van het contract, de geldende handelsgebruiken, de andere bedingen. Belangrijk: de toets viseert niet de prijs of de gelijkwaardigheid van prestatie en tegenprestatie, voor zover die duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd. Het gaat om de structuur van de wederkerige verbintenissen, niet om de commerciële balans.
Voor een aannemingsdossier betekent dit dat een rechter — wanneer u betwist dat een beding overdreven gunstig is voor uw aannemer of contractpartij — niet uitspreekt over de prijs zelf, maar over de manier waarop risico, verantwoordelijkheid en remedies zijn verdeeld.
De zwarte lijst: vier bedingen die altijd onrechtmatig zijn
Artikel VI.91/4 WER somt vier bedingen op die zonder bewijs van het tegendeel onrechtmatig zijn:
1° Eenzijdige onherroepelijke verbintenis terwijl de uitvoering door de onderneming afhankelijk is van haar eigen wil. U bent gebonden, maar de andere partij kan op elk moment afzien van uitvoering. In aanneming komt dit voor in clausules waarin de aannemer zich het recht voorbehoudt om de werken niet aan te vatten zonder enige rechtvaardiging, terwijl de bouwheer reeds gebonden is.
2° Eenzijdig recht van interpretatie voor de onderneming. Een beding dat zegt "in geval van betwisting beslist de aannemer over de betekenis van deze overeenkomst" is altijd nietig.
3° Afzien van elk middel van verhaal in geval van betwisting. Een clausule die u verbiedt naar de rechter te stappen, hoe het geschil ook is gestructureerd, is altijd nietig.
4° Onweerlegbare kennisname of aanvaarding zonder reële kennisneming vóór contractsluiting. Een beding dat zegt "de bouwheer wordt onweerlegbaar geacht alle algemene voorwaarden gekend en aanvaard te hebben" terwijl die voorwaarden niet effectief vooraf werden meegedeeld, is altijd nietig.
De grijze lijst: acht bedingen vermoed onrechtmatig
Artikel VI.91/5 WER bevat een grijze lijst van acht bedingen die vermoed worden onrechtmatig te zijn, behoudens bewijs van het tegendeel. Voor aannemingscontracten zijn vooral relevant:
Eenzijdige prijswijziging zonder geldige reden. Een beding dat de aannemer toelaat om de overeengekomen prijs eenzijdig te wijzigen zonder duidelijke en objectief verifieerbare reden, wordt vermoed onrechtmatig. Klassieke prijsherzieningsformules (gebaseerd op een index zoals de prijsindex der bouwmaterialen) blijven mogelijk, mits ze duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd.
Stilzwijgende verlenging zonder redelijke opzegtermijn. Een raamcontract dat zich automatisch verlengt zonder dat u tijdig kunt opzeggen, valt onder dit vermoeden.
Overdracht van economisch risico zonder tegenprestatie. Een beding dat het uitvoerings- of marktrisico volledig op de bouwheer schuift terwijl dat normaal bij de aannemer thuishoort, is vermoed onrechtmatig.
Ongepaste beperking van wettelijke rechten bij wanprestatie. Een clausule die u verhindert om bij ernstige wanprestatie van de aannemer te ontbinden, op te schorten of vervangende uitvoering te eisen, is verdacht.
Vrijstelling van aansprakelijkheid voor opzet, zware fout of essentiële verbintenissen. Een beding dat de aannemer ontslaat van zijn aansprakelijkheid voor zijn opzet, zijn zware fout, of voor het niet-uitvoeren van de essentiële verbintenissen die het voorwerp van de overeenkomst vormen, is vermoed onrechtmatig. Dit raakt direct aan klassieke exoneratiebedingen in algemene voorwaarden van aannemers.
Beperking van bewijsmiddelen. Een beding dat zegt "alleen schriftelijk gestaafde klachten worden in aanmerking genomen" of dat een vooraf vastgelegd bewijsregime oplegt aan uw nadeel, valt onder dit vermoeden.
Schadevergoedingsbedragen die kennelijk niet evenredig zijn aan het nadeel. Forfaitaire schadebedingen die kennelijk te hoog liggen ten opzichte van de potentiële werkelijke schade, zijn aanvechtbaar — ook in B2B-context.
Bijzonder belangrijk: de openbare orde van de tienjarige aansprakelijkheid
Bovenop de WER-toetsing geldt voor de bouwsector een streng regime voor aansprakelijkheidsbedingen. Het Hof van Cassatie heeft in zijn arresten van 12 februari 2021 (Cass. AR C.20.0066.N) en 10 februari 2022 (Cass. AR C.19.0594.N) bevestigd dat de bijzondere aansprakelijkheid van architect en aannemer voor stabiliteitsbedreigende gebreken (artikelen 1792 en 2270 oud BW) de openbare orde raakt.
Dat heeft drie gevolgen die elke B2B-clausule overtrumpen:
Een beding dat de tienjarige aansprakelijkheid uitsluit, is nietig. Een beding dat de aansprakelijkheid bij samenlopende fouten van architect en aannemer beperkt tot ieders aandeel in de schade, is nietig — de in solidum aansprakelijkheid blijft bestaan. Het wetsvoorstel Boek 7 BO trekt deze regel door in artikel 7.4.49, § 3, dat elke uitsluiting of beperking van de stabiliteitsbedreigende conformiteitsaansprakelijkheid absoluut nietig verklaart.
Voor het ruimere kader rond de tienjarige aansprakelijkheid, zie de spoke over tienjarige aansprakelijkheid van aannemer en architect.
Praktisch: wat doet u met een onrechtmatig beding?
De sanctie is duidelijk: een onrechtmatig beding is nietig, en deze nietigheid kan ambtshalve door de rechter worden opgeworpen. De rest van het contract blijft in beginsel intact, tenzij het contract zonder het nietige beding niet kan voortbestaan. Een herinterpretatie of "redden" van het beding is in B2B uitgesloten — de all-or-nothing-aanpak van het consumentenrecht is doorgetrokken.
Wanneer u als bouwheer-onderneming of als VME contracten ondertekent met aannemers, architecten of dienstverleners, loont een grondige nazicht door een advocaat. Niet om elk minder gunstige clausule weg te onderhandelen, maar om de echte rode lijnen uit het WER en de openbare orde te identificeren. Voor het ruimere kader van uw positie als opdrachtgever, zie de pilaar over rechten en plichten van de bouwheer bij aanneming.
Reius Advocaten staat ondernemingen, projectontwikkelaars en VME's bij in het opstellen, herzien en aanvechten van aannemings- en architectencontracten. Voor een evaluatie van uw contract of een lopende betwisting, contacteer ons via info@reius.be.