U bouwde of verbouwde, en achteraf blijkt dat de aannemer u niet heeft gewezen op een risico dat hij behoorde te kennen. Een rieten dak zonder vonkenvanger, een leiding die te dicht bij een stroomkabel ligt, een uitvoering die op termijn vocht zou veroorzaken. Mocht hij zwijgen omdat de bouwheer en architect de plannen hadden goedgekeurd? Het antwoord is genuanceerd: de informatieplicht van een aannemer bestaat, maar haar grenzen zijn de laatste jaren strakker getekend door de rechtspraak.
Veel bouwheren denken dat de afwezigheid van een waarschuwing automatisch tot aansprakelijkheid leidt. Soms is dat zo, soms niet. Het Hof van Cassatie en de hoven van beroep hebben de afgelopen drie jaar een duidelijk onderscheid uitgewerkt tussen wat een aannemer technisch had moeten signaleren en wat hij juridisch moest meedelen. Dit artikel zet dat onderscheid op een rij, met de drie scenario's die u in de praktijk het meest tegenkomt en de remedies die u kunt inroepen.
Wat is de informatieplicht van een aannemer juridisch?
De informatieplicht — vaak ook waarschuwingsplicht genoemd — is geen formele regel uit één enkel artikel, maar een uitvloeisel van de goede trouw die elke contractspartij verplicht. In het nieuwe Burgerlijk Wetboek vindt u haar precontractuele basis terug in artikel 5.16 BW, dat partijen verplicht elkaar de informatie te verstrekken die de wet, de goede trouw en de gebruiken voorschrijven, gelet op de hoedanigheid van de partijen en hun redelijke verwachtingen. Tijdens de uitvoering werkt artikel 5.73 BW dezelfde gedachte uit als aanvullende werking van de goede trouw.
Het wetsvoorstel Boek 7 BO trekt deze plicht door in artikel 7.4.12, § 1, 4° en § 2: de opdrachtnemer moet de opdrachtgever informatie verschaffen en de veiligheidsmaatregelen nemen die de wet, de goede trouw en de gebruiken vereisen. Concreet: een aannemer die als professional een uitvoeringsrisico identificeert dat binnen zijn vakkennis valt, moet de bouwheer waarschuwen — ook wanneer hij dat risico niet zelf veroorzaakte.
Technische verantwoordelijkheid is niet automatisch juridische aansprakelijkheid
De rechtspraak heeft een belangrijke nuance aangebracht. Het hof van beroep te Gent oordeelde op 16 december 2022 (Gent nr. 2021/AR/1531, T.Aann. 2023, afl. 2, 231) over een aannemer die werken had uitgevoerd aan een schoorsteen op een rieten dak, zonder de bewoners te wijzen op de wenselijkheid van een vonkenvanger. Toen later brand uitbrak, werd de aannemer aangesproken.
De gerechtsdeskundige stelde een technische verantwoordelijkheid vast: een vakman behoort het brandrisico van een rieten dak te kennen. Maar de eerste rechter — bevestigd in beroep — sloot juridische aansprakelijkheid uit. De redenering: een vonkenvanger was niet wettelijk verplicht, werd niet door brandverzekeraars geëist en stond niet als aanbeveling in de richtlijnen van het Wetenschappelijk en Technisch Centrum voor het Bouwbedrijf (WTCB). Het feit dat de aannemer niet had gewaarschuwd, vormde geen fout in causaal verband met de schade.
De les: technische verantwoordelijkheid is een noodzakelijke maar niet voldoende voorwaarde. Voor juridische aansprakelijkheid moet de niet-waarschuwing een echte fout uitmaken, beoordeeld tegen wettelijke verplichtingen, sectoriële richtlijnen en de redelijke verwachtingen van een vakman.
Wanneer wel: kabels, leidingen en wettelijke voorschriften
Anders ligt het wanneer de aannemer een wettelijke verplichting schendt. Het hof van beroep te Gent (Gent 4 oktober 2023, TBO 2023, afl. 6, 279) behandelde een zaak waarin een aannemer werkzaamheden had uitgevoerd in de buurt van gasleidingen, zonder vooraf de gelokaliseerde gasafsluiters veilig te stellen en met inzet van een kraan in de onmiddellijke nabijheid.
Het hof oordeelde dat aannemers bij dit soort werken een raadplegingsverplichting, een lokalisatieverplichting en, waar nodig, een overlegverplichting hebben. Deze verplichtingen vloeien onder meer voort uit het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties (AREI) en uit de zorgvuldigheidsplicht van een professionele aannemer. Door deze stappen niet te zetten, beging de aannemer een fout. De netbeheerder kreeg geen verwijt: van een kabelbeheerder mag niet verwacht worden dat hij na elke grondwerkaanvraag opnieuw gaat controleren of de plannen nog correct zijn.
Wanneer de waarschuwingsplicht is verankerd in een wettelijk of reglementair kader, weegt zij dus zwaarder dan wanneer ze enkel berust op "wat een goede vakman zou doen".
Doorvloeiing in lichte verborgen gebreken
Een schending van de waarschuwingsplicht heeft een belangrijke nasleep: zij kan ook na de aanvaarding van de werken nog tot aansprakelijkheid leiden, via de leer van de lichte verborgen gebreken. Het hof van beroep te Gent oordeelde op 21 januari 2022 (Gent 9e k., TBO 2023, afl. 4, 171) dat een contractuele aansprakelijkheidsvordering wegens schending van een voorgehouden waarschuwingsplicht moet worden behandeld als een vordering in vrijwaring wegens verborgen gebreken.
De redenering is logisch: de aanvaarding door de bouwheer kan slechts betrekking hebben op wat voor hem op dat ogenblik kenbaar was. Een verzwegen risico was per definitie niet kenbaar. De aansprakelijkheid voor verborgen gebreken vereist dan het bewijs van een gebrek én van een fout — en die fout hoeft niet noodzakelijk te bestaan in een tekortkoming aan de regels van de kunst. Een schending van de waarschuwingsplicht volstaat.
Wel moet de bouwheer tijdig optreden, binnen een redelijke of nuttige termijn nadat hij het gebrek heeft ontdekt. Wat dat betekent voor uw concrete dossier, leest u in de spoke over lichte verborgen gebreken na oplevering.
Verschil met de waarschuwingsplicht van de architect
De architect heeft een eigen, ruimere controleplicht. Hij toetst plannen, uitvoering en materiaalkeuze aan de regels van de kunst en aan het wettelijk kader. De aannemer daarentegen heeft een waarschuwingsplicht binnen zijn eigen technische expertise, niet meer. Beide plichten kunnen elkaar overlappen, maar ze vervangen elkaar niet.
Bij samenlopende fouten kunnen architect en aannemer in solidum worden aangesproken. Voor het ruimere kader rond de rol en aansprakelijkheid van de architect, zie de spoke over de architect die geen werfcontrole doet.
Wat kunt u eisen bij een schending van de informatieplicht?
Heeft de aannemer u niet gewaarschuwd voor een risico dat hij behoorde te kennen, en is dat verzuim een fout in juridische zin, dan opent zich het volledige sanctiearsenaal van het contractenrecht.
Schadevergoeding voor de meerkost om het gebrek te herstellen of het werk te vervolledigen. Prijsvermindering wanneer herstel niet mogelijk is of niet evenredig zou zijn aan de fout. Vervangende uitvoering door een derde, op kosten van de tekortkomende aannemer. En in ernstige gevallen ontbinding van het contract. Welke remedie het past, hangt af van het stadium van de werken en de aard van het gebrek. Onze spoke over de aannemer aan de deur zetten bespreekt wanneer ontbinding gerechtvaardigd is.
Hoe bewijst u dat de aannemer u niet heeft gewaarschuwd?
De bewijslast ligt bij de bouwheer, maar de rechter past artikel 8.31 BW soepel toe. Drie elementen wegen door.
Het ontbreken van schriftelijke waarschuwingen in werfcorrespondentie, PV's van werfvergaderingen of e-mailverkeer is een sterk negatief bewijs. De technische ernst en kenbaarheid van het risico — een professionele aannemer wordt geacht de regels van zijn vak te kennen, en bij wettelijke voorschriften (zoals het AREI) is onwetendheid geen excuus. Een gerechtsdeskundige die vaststelt dat een vakman het risico had moeten signaleren, sluit de bewijscirkel.
In de praktijk is het meestal aangewezen om eerst een minnelijke of gerechtelijke deskundige aan te stellen. De vaststellingen vormen de basis voor elk verder verhaal, zowel bij onderhandeling als voor de rechtbank. Een dossier opbouwen op basis van foto's en eigen waarnemingen alleen, biedt zelden voldoende bewijswaarde voor technische kwesties. Voor het ruimere kader van uw rechten als bouwheer, zie de pilaar over rechten en plichten van de bouwheer bij aanneming.
Heeft u een dossier waarin u vermoedt dat uw aannemer een risico verzweeg, neem dan tijdig contact op via info@reius.be. De redelijke termijn voor lichte verborgen gebreken loopt vanaf de ontdekking van het gebrek, en de tienjarige verjaringstermijn van artikel 2262bis BW begint te lopen vanaf de oplevering. Uitstel kost rechten.