Une construction neuve, une transformation ou une rénovation. Sur le papier, cela paraît simple : vous signez une offre, l'entrepreneur exécute, vous payez. En pratique, cela se passe rarement aussi nettement. L'entrepreneur livre moins que promis, demande des travaux supplémentaires qui ne figuraient nulle part, ou arrête le chantier sans explication. L'architecte dessine les plans mais ne se montre pas sur le chantier. Un sous-traitant exige soudain un paiement directement auprès de vous, même si vous avez déjà payé l'entrepreneur principal. Et après coup, il s'avère qu'un vice n'apparaît qu'après trois ans — êtes-vous encore dans les temps ?
Le droit belge de l'entreprise règle toutes ces situations, mais ce n'est pas une seule loi. Il repose sur des dispositions classiques de l'ancien Code civil (articles 1779, 1787, 1792, 1794 et 1798), sur le Livre 5 réformé du Code civil relatif aux obligations, sur un arsenal étendu de jurisprudence de la Cour de cassation, et sur le Code de droit économique pour les relations B2B. Et il est à la veille d'une grande réforme : la proposition de loi Livre 7 du Code civil du 16 avril 2024 veut intégrer l'entreprise dans un contrat de services général, avec le dépôt et le mandat.
Ce guide vous donne, en tant que maître d'ouvrage (que vous soyez un particulier, un entrepreneur ou une association de copropriétaires), un appui à chaque phase de votre projet de construction. Du premier contrat à la réception, et du devoir d'avertissement pendant les travaux à la responsabilité décennale ensuite.
Qu'est-ce qu'un contrat d'entreprise ?
Un contrat d'entreprise est un contrat par lequel une partie (l'entrepreneur) s'engage à exécuter pour une autre partie (le maître d'ouvrage ou donneur d'ordre) un ouvrage déterminé contre paiement d'un prix. La loi l'appelle aussi « louage d'ouvrage » (articles 1779, 3° et 1787 ancien Code civil). Il se distingue du contrat de travail par l'absence d'un lien de subordination, et du contrat de vente en ce que l'objet principal est une prestation, non le transfert d'un bien.
Le contrat d'entreprise est un contrat consensuel : il se forme par l'accord des volontés, sans exigence de forme. La Cour de cassation a confirmé dans son arrêt du 5 décembre 2022 (RG C.22.0134.N) qu'un contrat d'entreprise peut même être prouvé par le comportement d'une des parties, comme le fait de faire exécuter des travaux supplémentaires. Un aveu extrajudiciaire (article 8.31 du Code civil) fournit la même preuve qu'un aveu judiciaire.
Le prix est un élément essentiel. S'il n'est pas fixé à la conclusion du contrat, il doit au moins être déterminable. Un entrepreneur peut fixer le prix unilatéralement, mais le juge a un pouvoir de contrôle marginal sur la base de la bonne foi, qui interdit à l'entrepreneur de réclamer un prix anormalement élevé.
Avant les travaux : contrat, prix et information
Écrit ou verbal ?
La loi n'impose pas d'écrit pour le contrat d'entreprise lui-même. Mais sans trace écrite, tout litige devient une bataille de preuves. Pour les consommateurs s'appliquent en outre des devoirs d'information spécifiques de l'entreprise sur la base du Code de droit économique (articles V.2 et VI.37 du CDE) : les caractéristiques principales du service doivent être clairement communiquées avant la conclusion du contrat. Un entrepreneur ou un architecte qui ne respecte pas cette exigence de transparence risque de voir ses clauses d'honoraires ou de prix rejetées après coup pour manque de clarté.
Pour qui n'a pas de contrat écrit, lisez alors notre guide sur comment prouver vos accords sans contrat écrit avec votre entrepreneur.
Le prix fixe et l'article 1793 du Code civil
Lorsqu'un prix fixe (« forfait ») est convenu pour l'érection d'un bâtiment, l'article 1793 ancien Code civil est aujourd'hui applicable. Cet article dispose qu'une augmentation de prix n'est possible que lorsque le maître d'ouvrage marque son accord par écrit sur des changements ou agrandissements et lorsque le prix de ces modifications est convenu. C'est plus qu'une règle de preuve : sans écrit, toute augmentation de prix est illicite.
Le futur Livre 7 du Code civil abroge cet article. Non parce que la protection du maître d'ouvrage devient moins importante, mais parce qu'elle est assurée via le devoir d'information précontractuel général (article 5.16 du Code civil). Jusque-là, l'accord écrit reste LA règle.
Des clauses abusives aussi entre entreprises
Depuis le 1er décembre 2020, une théorie des clauses abusives s'applique aux contrats B2B (articles VI.91/1 à VI.91/10 du CDE). Les clauses qui créent un déséquilibre manifeste entre les droits et les obligations sont nulles. Cela vaut aussi pour les contrats d'entreprise entre entreprises, et même pour une association de copropriétaires ayant une destination professionnelle de plus de 25 %. Lisez à ce sujet notre guide sur les clauses abusives dans les contrats d'entreprise entre entreprises.
Pendant les travaux : travaux supplémentaires, collaboration et devoir d'avertissement
Travaux supplémentaires : pas simplement ajoutés à la facture finale
Un prix fixe reste un prix fixe. S'il y a des travaux complémentaires, l'article 1793 ancien Code civil exige un accord écrit et un prix convenu. Mais la pratique est plus nuancée : la Cour de cassation admet que le comportement des parties suffit comme preuve. Un maître d'ouvrage qui fait exécuter des travaux supplémentaires et laisse l'entrepreneur poursuivre peut difficilement refuser le paiement après coup.
En même temps, la Cour d'appel d'Anvers impose le 16 avril 2024 (DAOR 2025, liv. 153, 20) un devoir d'information clair à l'entrepreneur. À défaut de communication claire sur les travaux supplémentaires, le consommateur peut partir du principe que tous les travaux exécutés figuraient dans l'offre initiale. L'entrepreneur qui se tait paie lui-même. Pour l'analyse complète, voyez quand un entrepreneur peut vous facturer des travaux supplémentaires.
Lorsque plusieurs entrepreneurs travaillent sur un même chantier
Si vous travaillez avec un entrepreneur principal qui engage lui-même des sous-traitants, la coordination incombe à cet entrepreneur principal. Mais si vous travaillez directement avec plusieurs entrepreneurs (par exemple un gros-œuvreur, un menuisier et un installateur), la coordination vous incombe, en tant que maître d'ouvrage, selon l'article 7.4.10 du projet de Livre 7 du Code civil.
Ce n'est pas un blanc-seing pour les entrepreneurs individuels. L'article 7.4.28 du Code civil dispose qu'ils sont obligés de collaborer, avec des obligations réciproques d'information, de conseil et d'avertissement. La Cour de cassation appliquait déjà cette règle dans son arrêt du 20 mai 2021. En pratique : en cas de fissures dans une dalle de béton sur laquelle un chauffage par le sol a ensuite été posé, vous ne devez plus désigner un seul coupable individuel — vous pouvez mettre les entrepreneurs en cause conjointement pour l'absence de coordination. Voyez comment fonctionnent la coordination et la responsabilité en cas de plusieurs entrepreneurs sur votre chantier.
L'entrepreneur comme gardien
Outre sa tâche d'exécution, l'entrepreneur a un devoir d'information et d'avertissement. Il doit attirer votre attention sur les risques qu'il connaît en tant que professionnel et que vous, en tant que profane, ne pouvez pas nécessairement évaluer. La Cour d'appel de Gand a jugé le 4 octobre 2023 (TBO 2023, liv. 6, 279) qu'un entrepreneur qui effectue des travaux de terrassement à proximité de conduites de gaz ou d'électricité a une obligation de consultation, de localisation et de concertation, avec des sanctions en cas de manquement. Lisez notre analyse approfondie dans quelles conséquences cela a si votre entrepreneur ne vous a pas averti.
Réception et agréation
La réception est le moment charnière de tout contrat d'entreprise. Elle marque le passage de la phase d'exécution à la phase de garantie, et elle détermine à partir de quel moment quels délais courent.
Classiquement, on distingue la réception provisoire (les travaux sont achevés, de petits points restants peuvent encore être mentionnés dans un procès-verbal de réserves) et la réception définitive (tous les points restants sont résolus, la période de garantie commence à courir). La réception provisoire vaut aujourd'hui comme point de départ de la responsabilité décennale des articles 1792 et 2270 ancien Code civil.
Le projet de Livre 7 du Code civil travaille avec un système moniste. L'article 7.4.9 dispose que le donneur d'ordre agrée la mission achevée au moment de la livraison, expressément ou tacitement. L'agréation sans réserve implique que le maître d'ouvrage confirme que la mission a été livrée à temps et est exempte de tout vice qui peut apparaître lors d'un examen attentif par un maître d'ouvrage raisonnable. Les vices cachés n'en relèvent pas.
L'article 7.4.24 du Code civil lie le transfert de propriété et de risque à l'agréation. Les matériaux que l'entrepreneur livre deviennent la propriété du maître d'ouvrage au fur et à mesure qu'ils sont incorporés dans un bien sur lequel celui-ci a un droit de propriété. Ce n'est qu'à l'agréation que le risque passe au maître d'ouvrage.
Que faire en cas de vices après réception ?
Tout vice qui apparaît après la réception ne relève pas du même régime. Le droit belge de l'entreprise distingue deux grandes catégories, plus un troisième régime dans le futur Livre 7.
Vices cachés légers
Les manquements qui ne sont pas assez graves pour menacer la stabilité du bâtiment, mais que vous n'auriez jamais acceptés si vous les aviez connus, relèvent des vices cachés légers. La Cour d'appel d'Anvers les a décrits le 26 avril 2022 (TBO 2023, liv. 5, 250) comme des vices dans ou autour de l'ouvrage qui échappent à la responsabilité décennale, mais qui sont suffisamment graves pour influencer l'agréation. Ils sont soumis à un double délai : l'action doit être introduite dans un délai raisonnable après la découverte, et elle relève du délai de prescription décennal de l'article 2262bis du Code civil à partir de la réception. Lisez-en plus dans de combien de temps vous disposez en cas de vices cachés légers après réception.
Responsabilité décennale pour les vices menaçant la stabilité
Pour les vices graves qui affectent la solidité du bâtiment ou d'un gros ouvrage, les articles 1792 et 2270 ancien Code civil s'appliquent. Cette responsabilité dure dix ans à partir de l'agréation des travaux et lie tant l'entrepreneur que l'architecte. Crucial : la Cour de cassation a confirmé le 10 février 2022 (RG C.19.0594.N) que cette responsabilité touche l'ordre public. Les clauses qui la limitent ou l'excluent contractuellement sont nulles — indépendamment de l'agréation ou non des travaux. Pour l'analyse complète, voyez notre guide sur la responsabilité décennale de l'entrepreneur et de l'architecte.
Le futur système moniste
Le projet de Livre 7 du Code civil simplifie et s'aligne sur le droit de la vente. L'article 7.4.17 prévoit un délai de conformité de dix ans à partir de l'agréation pour tous les défauts de conformité. L'article 7.4.18 exige une notification dans un délai raisonnable après la découverte. L'article 7.4.19 soumet l'action à un délai de prescription de deux ans à partir de la notification, suspendu pendant les négociations ou l'expertise. Pour les vices menaçant la stabilité, l'article 7.4.49 conserve un régime distinct : délai de forclusion décennal à partir de l'agréation, pas d'obligation de notification, nullité absolue des clauses libératoires.
Lorsque vous voulez mettre fin à la collaboration avec l'entrepreneur
Un maître d'ouvrage qui veut arrêter les travaux pense souvent en une seule notion : « je mets fin ». Juridiquement, il existe trois voies différentes, avec des conséquences fondamentalement différentes.
Résiliation sur la base de l'article 1794 ancien Code civil
L'article 1794 ancien Code civil donne au maître d'ouvrage le droit de résilier unilatéralement le contrat d'entreprise, même sans faute de l'entrepreneur. Le prix reste alors en quelque sorte dû : l'entrepreneur doit être indemnisé pour ses dépenses, ses prestations fournies et, sauf usages contraires, son manque à gagner. La Cour d'appel d'Anvers a jugé le 27 juin 2023 (NjW 2024, liv. 509, 831) qu'une indemnité de résiliation convenue contractuellement n'est pas une clause pénale, n'est pas soumise au contrôle de l'article VI.83 du CDE et n'est pas susceptible de réduction.
Résolution pour inexécution
Lorsque l'entrepreneur manque gravement, le maître d'ouvrage peut demander la résolution du contrat sur la base de l'article 5.90 du Code civil. À la différence de la résiliation, la résolution agit rétroactivement : le contrat est réputé n'avoir jamais existé, avec restitution des prestations réciproques. La Cour d'appel de Bruxelles a confirmé le 15 décembre 2022 (T.Aann. 2024, liv. 2, 166) que la résolution reste possible même après que le contrat a été résilié.
Résolution extrajudiciaire par notification
Depuis la réforme du Livre 5, le créancier peut résoudre le contrat au moyen d'une notification écrite au débiteur (article 5.93 du Code civil). La notification doit mentionner les manquements et se fait à ses propres risques. En cas de contestation, le juge contrôle a posteriori si les conditions étaient remplies. Une résolution extrajudiciaire irrégulière ou abusive est inopérante (article 5.94 du Code civil). Lisez à ce sujet comment mettre correctement un entrepreneur à la porte — résolution ou résiliation.
L'architecte et sa responsabilité
Pour les travaux pour lesquels un permis d'environnement est requis, l'article 4 de la loi du 20 février 1939 prescrit l'assistance d'un architecte — tant pour l'établissement des plans que pour la surveillance de l'exécution. L'article 21 du Règlement de déontologie interdit à l'architecte d'accepter une mission de plans d'exécution sans être simultanément chargé du contrôle.
Que se passe-t-il si le maître d'ouvrage décharge l'architecte de la mission de contrôle ? La Cour de cassation a nuancé le 15 septembre 2022 (RG C.22.0066.F) que cela ne conduit pas automatiquement à la nullité du contrat d'entreprise. Et le 29 septembre 2022 (RG C.21.0491.F), la Cour a précisé que l'architecte déchargé n'a aucune obligation civile de s'assurer qu'un autre architecte reprenne le contrôle — seulement une obligation d'information à l'égard de l'autorité délivrant le permis et du Conseil de l'Ordre. Pour l'analyse complète, voyez quels risques vous courez avec un architecte sans contrôle sur le chantier.
Outre ces règles classiques s'appliquent le devoir d'information précontractuel général (article 5.16 du Code civil) et la nullité possible pour erreur (article 5.33 du Code civil). Et depuis la loi du 31 mai 2017, une assurance RC obligatoire pour la responsabilité civile décennale s'applique aux architectes et entrepreneurs actifs dans le secteur de la construction.
Sous-traitants et action directe
Lorsqu'un entrepreneur principal ne paie pas son sous-traitant, l'article 1798 ancien Code civil donne une sûreté légale : le sous-traitant peut mettre en cause directement le maître d'ouvrage en paiement pour les prestations effectuées au profit de ce maître d'ouvrage. La Cour constitutionnelle a jugé dans son arrêt n° 81/2021 du 3 juin 2021 que cette action directe peut aussi être exercée de manière extrajudiciaire, par un écrit recommandé.
L'action fonctionne tant que la créance de l'entrepreneur principal sur le maître d'ouvrage est disponible. La Cour d'appel d'Anvers a souligné dans son arrêt du 22 octobre 2020 (RW 2022-23, liv. 26, 1028) l'impact d'une faillite : à partir du jugement déclaratif de faillite, la créance devient indisponible et l'action directe ne peut plus être exercée. Le Tribunal de l'entreprise d'Anvers a confirmé le 22 décembre 2022 (TBO 2023, liv. 3, 128) que l'article 1798 du Code civil est de droit impératif — les parties ne peuvent pas exclure contractuellement l'action directe. Pour le tableau complet, voyez comment un sous-traitant peut mettre en cause directement un maître d'ouvrage.
Qu'est-ce qui change avec le futur Livre 7 du Code civil ?
La proposition de loi Livre 7 du Code civil du 16 avril 2024 veut intégrer l'entreprise dans un contrat de services général, avec le dépôt et le mandat. Les lignes de force : simplification, restructuration, cohérence, et alignement sur le droit de la vente. Les nouveautés sont en grande partie de nature formelle et s'inscrivent dans la tradition juridique belge.
Conséquences concrètes pour l'entreprise : l'article 1793 ancien Code civil est abrogé, l'article 1795 ancien Code civil (sur le décès de l'entrepreneur) disparaît, la responsabilité décennale est requalifiée en « défauts de conformité menaçant la stabilité » (article 7.4.49), l'obligation de collaboration entre entrepreneurs est codifiée (article 7.4.28), et l'action directe du sous-traitant est étendue et modernisée (article 7.4.31).
Quand entre-t-il en vigueur ? La proposition de loi doit encore parcourir entièrement la voie parlementaire. Sous le gouvernement précédent, elle n'a pas abouti ; sous le gouvernement actuel, elle est de nouveau sur la table. Une date définitive n'existe pas encore, et même si la proposition de loi est adoptée, un régime transitoire s'appliquera. Pour les contrats et projets en cours, l'ancien Code civil reste donc pour l'instant la référence. Une zone de risque spécifique est construire sans permis valable et ce que cela fait à votre contrat d'entreprise.
Quand faire appel à une assistance juridique ?
Tout désaccord avec un entrepreneur ou un architecte ne requiert pas un avocat. Mais bien : dès que vous envisagez une mise en demeure, voulez invoquer une résolution, ou êtes confronté à une demande en responsabilité décennale. De même, en cas de doute sur la validité des conditions générales, en cas d'actions directes de sous-traitants, ou en cas de problèmes de permis après le début des travaux, un conseil juridique n'est pas un luxe.
Reius Avocats accompagne les particuliers, les entreprises et les associations de copropriétaires dans tout type de litige d'entreprise. Nous travaillons tant de manière préventive (vérification de contrats, suivi du chantier) que curative (mise en demeure, citation, représentation en expertise). Contactez-nous via info@reius.be ou via le formulaire de contact pour une première analyse de votre dossier.
In re. In jure — Solidement dans les faits. Réfléchi dans le droit.